Il Decreto Salva Casa: contesto e obiettivo
Il D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024 e comunemente chiamato "Decreto Salva Casa", è intervenuto sul Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) con l'obiettivo di sbloccare il mercato immobiliare dalle piccole irregolarità edilizie che rendevano non vendibili o non ipotecabili migliaia di immobili.
Nel 2026 il decreto è pienamente operativo. La nuova modulistica unificata — approvata con l'Accordo della Conferenza Unificata del 27 marzo 2025 — è obbligatoria su tutto il territorio nazionale dal 24 maggio 2025. Per le imprese edili e i tecnici, questo significa che CILA, SCIA e permesso di costruire seguono ora un formato standardizzato, con istruzioni di compilazione uniformi indipendentemente dalla Regione o dal Comune in cui si lavora.
Le novità principali per chi opera in cantiere
Abolizione della doppia conformità per le difformità minori
La modifica più rilevante riguarda le procedure di sanatoria. Con il vecchio regime, per regolarizzare anche una piccola difformità (un tramezzo spostato, una finestra allargata) era necessario dimostrare che l'intervento fosse conforme sia alla normativa in vigore quando era stato realizzato, sia a quella attuale — la cosiddetta doppia conformità. Nei casi in cui la normativa urbanistica era cambiata nel frattempo, la regolarizzazione era di fatto impossibile.
Il Salva Casa ha eliminato questo requisito per le difformità parziali: ora è sufficiente la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda. Questo ha sbloccato situazioni ferme da anni e ha semplificato le compravendite.
Tolleranze costruttive ampliate
Il decreto ha ampliato le soglie delle cosiddette tolleranze costruttive — le piccole discrepanze dimensionali tra progetto e realizzazione che non sono considerate abusi edilizi e non richiedono sanatoria. Le nuove percentuali di tolleranza variano in base alla superficie dell'unità immobiliare e si applicano anche alle difformità realizzate prima del 24 maggio 2024.
| Superficie utile | Tolleranza ammessa |
|---|---|
| Fino a 60 mq | 6% |
| Da 60 a 100 mq | 5% |
| Da 100 a 300 mq | 4% |
| Da 300 a 500 mq | 3% |
| Oltre 500 mq | 2% |
Le tolleranze si applicano alle dimensioni (altezze, superfici, volumi) ma non alle distanze da confini o tra edifici, che seguono regole proprie.
Stato legittimo semplificato
Il Salva Casa ha chiarito il concetto di "stato legittimo" dell'immobile, che è la condizione necessaria per ottenere qualsiasi titolo edilizio. Ora è sufficiente fare riferimento all'ultimo titolo edilizio valido (permesso di costruire, SCIA, sanatoria), senza dover ricostruire tutta la storia documentale dell'immobile e verificare ogni singola modifica pregressa.
Questo ha semplificato molto il lavoro dei tecnici, soprattutto su immobili datati con più passaggi di proprietà e documentazione incompleta. Nel 2026 questa interpretazione è confermata come prevalente anche nella prassi notarile e bancaria.
La nuova modulistica unificata
Cosa è cambiato nei moduli
L'Accordo della Conferenza Unificata del 27 marzo 2025 ha aggiornato i modelli di CILA, SCIA, SCIA alternativa al permesso di costruire e permesso di costruire, adeguandoli alle novità introdotte dal Salva Casa. Le principali modifiche riguardano le sezioni dedicate allo stato legittimo (con le nuove opzioni di attestazione), le tolleranze costruttive (con un campo specifico per dichiarare se l'intervento rientra nelle soglie), la destinazione d'uso (con le nuove regole sui cambi di destinazione), e i casi di sanatoria con doppia conformità semplificata.
Come scegliere il titolo corretto
La scelta tra CILA, SCIA e permesso di costruire dipende dalla categoria di intervento, che il Salva Casa ha in parte ridefinito. La linea di confine tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione è rimasta uno dei punti più complessi, soprattutto nei casi al confine tra modifiche interne e interventi strutturali.
Come orientamento generale: la CILA copre gli interventi di manutenzione straordinaria non strutturali, la SCIA copre le ristrutturazioni senza incremento di volumetria che non richiedono permesso di costruire, il permesso di costruire resta necessario per nuove costruzioni, ampliamenti e ristrutturazioni con incremento di volume.
Per i casi dubbi — e sono molti — la verifica con il tecnico e con lo Sportello Unico Edilizia del Comune è sempre il passo necessario prima di avviare i lavori.
Implicazioni pratiche per le imprese edili
Per un'impresa edile il Salva Casa ha due ricadute immediate. La prima è positiva: molti immobili che prima erano bloccati da piccole irregolarità possono ora essere oggetto di intervento, allargando di fatto il mercato dei lavori di ristrutturazione. La seconda richiede attenzione: avviare lavori su un immobile senza aver verificato lo stato legittimo e le eventuali difformità ancora aperte espone l'impresa a rischi concreti di blocco cantiere.
Prima di accettare un incarico su un immobile esistente, è buona prassi chiedere al committente o al tecnico di riferimento una verifica della conformità urbanistica aggiornata alla luce del Salva Casa. Molte situazioni che sembravano problematiche possono oggi essere sanate con procedure semplificate — ma questo richiede che la pratica sia presentata prima dell'inizio dei lavori, non a cantiere aperto.
Per la gestione della documentazione di cantiere e il collegamento tra pratiche edilizie e avanzamento lavori, consulta Cantierly oppure la guida alle differenze tra CILA e SCIA.